+7 (499) 653-60-72 Доб. 817Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 419Федеральный номер

Продажа нежилого помещения с долей земельного участка

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Можно ли продать часть нежилого здания не продавая часть земельного участка под зданием? Здание кв. Могу ли я выделить помещение и продать его без земли? При этом отмечу, что даже в случае, если дом и ЗУ будут принадлежать разным лицам, собственник здания все равно будет иметь право пользоваться ЗУ:.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

В случае, если объект недвижимости находится на правах общей собственности, то реализация функций по распоряжению и обладанию имуществом приобретает некоторые особенности.

О тонкостях нотариальных сделок при продаже помещений

Известно, что такой объект, как нежилое помещение, является одним из самых распространенных в гражданском обороте, а в сфере аренды недвижимости решительно преобладает. Время от времени возникают конфликты, связанные с правами на землю собственников или владельцев таких помещений, с распределением расходов на содержание зданий между владельцами отдельных помещений и т. Каким-то образом эти конфликты разрешаются, хотя строгих правил для их решения и не видно.

При этом ГК РФ не рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав. Можно, впрочем, объяснить это простым недосмотром законодателя, к тому же не имеющим большого значения, так как законом прямо предусмотрен такой объект, как жилые помещения. Если так, то без предварительного обсуждения феномена жилых помещений, видимо, нельзя рассматривать проблему помещений нежилых. Жилые помещения в качестве объекта права собственности известны нашему гражданскому праву достаточно давно.

Жилое помещение как часть жилого дома было введено в оборот совместными усилиями науки гражданского права и судов. Истоки этого решения можно обнаружить в представлениях о собственности на жилые помещения, как они сложились несколько десятилетий назад. Таким образом, фактическая возможность пользоваться помещением более или менее самостоятельно, то есть отсутствие коммунального устройства жилого помещения, уже рассматривалась как достаточная для прекращения режима общей собственности, хотя реальная делимость дома напоминала о себе необходимостью иметь общее попечение о крыше, коммуникациях, земельном участке и т.

Эти отношения, предполагающие все же общую собственность, переводились в разряд соседских и регулировались как отношения независимых собственников. Более строгим был бы, конечно, подход, исключающий выдел, если в какой-либо мере отношения общей собственности сохраняются в том числе, например, на часть земельного участка, части здания и т. Именно такие взгляды высказывались, в частности, А.

Этот подход, однако, неизбежно наталкивался не столько даже на инерцию судебной практики, сколько на вызвавшие эту практику жизненные реальности, прежде всего известную ограниченность жилищного фонда, неразвитость жилищного рынка и затруднительность использования денежных эквивалентов в жилищных спорах.

Нельзя не отметить также и авторитетного суждения Г. Другой вариант: путем превращения дома в два строения бывшую его часть превратить в пристройку.

Личная собственность в гражданском праве. Учебник русского гражданского права. Обсуждая эту проблему, К. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. Русское гражданское право. Известная праву конструкция жилого помещения была в конце х годов XX века перенесена — по причинам скорее политическим — на многоквартирные здания.

При этом, по-видимому, отдельная квартира была отождествлена с частью дома, снабженной всем необходимым и достаточно изолированной. Таким образом, вопрос факта, которым, как это видно, является вопрос о способности части дома быть объектом права, вещью, был решен для всех отдельных квартир в зданиях одним указанием закона. Логика системы объектов гражданского права очень мало согласуется с этим решением.

Обсуждая устройство наших квартир, следует, видимо, указать на известный римскому праву и вполне естественный режим общих стен paries communis. Поскольку такие стены являлись общими, исключалось, как это вообще присуще общей собственности, управление и пользование вещью лишь одним из сособственников. В то же время, конечно, эти стены не подлежали разделу, здесь не действовало право запрета относительно любых актов сособственника. Закон допускал некоторые действия и несмотря на возражения сособственника, например право штукатурить общую стену, потому что это не причиняет вреда соучастнику.

Вполне понятно, что поскольку у квартиры в современном многоквартирном доме практически не может быть собственных внешних стен а также пола и потолка , а только общие стены, пол, потолок, то технические основания изъятия ее из режима общей собственности, конечно, весьма сомнительны. Далеко не очевиден и другой признак, указанный Г. Шершеневичем, — снабжение квартиры всем необходимым для самостоятельного пользования ею. Учение о праве общей собственности по римскому праву.

Харьков, Само по себе отнюдь не безупречное решение об отнесении жилых помещений к числу объектов гражданских прав не могло не привести к ряду коллизий в системе объектов гражданских прав и соответственно в отношениях собственности на здания и части зданий. Речь идет, прежде всего, о возникновении в обороте нежилого помещения.

Анализируя законодательство о праве на нежилые помещения, В. Рассуждая аналогичным образом, С. Зинченко и С. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика.

Корх С. Противоположный подход см. Хотя с систематической точки зрения эти суждения вполне уместны, их реализация представляется достаточно непростой. Дело в том, что появление жилых помещений как объектов прав автоматически вводит в число объектов прав и помещения нежилые.

Если жилые помещения принадлежат их собственникам на праве частной исключительной собственности, то на каком праве могут присваиваться помещения нежилые? Если это — право общей собственности, то кто — другой сособственник? Очевидно, что им не могут выступать собственники квартир, так как каждый из них — субъект не общей, а исключительной собственности. Не может им выступить и юридическое лицо, объединяющее собственников если оно создано , так как ему принадлежит здание в целом, но не находящиеся в нем помещения.

Лапач приводит и иную, менее распространенную, но теоретически столь же существенную ситуацию: перевод жилого помещения в нежилое сохраняет у его собственника право собственности без изменения титула Лапач В. Итак, именно возникновение такого объекта, как жилое помещение, предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав.

Далее, само по себе возникновение такого объекта распространяет свое действие и на здания, в которых вовсе нет жилых помещений. Теперь уже приобретатели помещений нежилых стремятся получить исключительное право на свои части здания, коль скоро такой объект, как нежилое помещение, известен обороту и законодательству, в том числе законодательству о регистрации прав на недвижимость. Наконец, законодательство о приватизации не только допускало приобретение в частную собственность нежилых помещений в здании, но и стимулировало широкое распространение такого рода прав укажем, например, на приватизацию в здании дома быта обувной мастерской, фотоателье, парикмахерской — по законам о приватизации все эти подразделения должны были получить самостоятельных хозяев.

Между тем проблем, возникающих вокруг нежилых помещений, не меньше, а, пожалуй, больше, чем вокруг жилых. Невозможно избежать этих проблем простым запретом на оборот нежилых помещений. Прежде всего, не удается указать юридический способ перевода в общую собственность уже возникшей исключительной собственности на помещения в одном здании. Очевидно, что таким способом не может быть судебное решение: если по суду собственность можно разделить, то соединить — невозможно.

Не может быть и договора о создании общей собственности — договор простого товарищества преследует иную цель, а общая собственность для него лишь факультативна; в любом случае, простое товарищество не может завершаться в момент внесения вкладов. Организация кондоминиума не создает общей собственности на то, что до того находилось в собственности исключительной. Поэтому придется исходить из того, что, хотя сложившиеся отношения фактического совместного владения без формальной юридической связи между совладельцами не являются нормальными, эффективных путей исправления ситуации средствами действующего закона не видно.

Наряду с поисками путей законодательного исправления ситуации можно предложить в качестве пусть не радикального, но все же существенного смягчения возникающих конфликтов ряд мер. В частности, кажется практически неиспользуемым ресурс, который содержится в установлении сервитутов, для регулирования той ситуации, которая возникла на почве совладения помещениями в зданиях.

Приведем в пример такое дело. Исковые требования мотивированы тем, что это здание является объектом федеральной собственности и находится в оперативном управлении института.

Земельный участок под зданием передан институту в аренду, и договор аренды земли в установленном порядке не изменен. Решением суда в иске отказано.

Суд сослался на то, что кафе, построенное в году по решению исполкома горсовета на крыше здания института, включало летнюю площадку и являлось самостоятельным объектом приватизации, который относился к муниципальной собственности. Крыша здания сама по себе не входила в состав приватизированного комплекса кафе, поэтому права института в лице его филиала не нарушены как сделкой приватизации имущества кафе, так и последующими сделками и актами органа местного самоуправления, связанными с этой сделкой приватизации.

Суд решил, что к возникшим из оспариваемых сделок отношениям неприменимы нормы о самовольной постройке. Кассационная инстанция признала недействительными договор купли-продажи в части приобретения площадки — крыши здания, договор аренды земли, в остальной части указанные судебные акты оставлены без изменения. Потому и покупателю незаконно была предоставлена часть земельного участка под зданием и с ним незаконно заключен договор аренды земли.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил все состоявшиеся по делу судебные акты и, отправляя дело на новое рассмотрение, указал следующее. Как следует из материалов дела, первому тресту столовых, на базе которого в последующем создано арендное предприятие общественного питания, было в установленном законом порядке разрешено строительство кафе на крыше здания института пищевой промышленности.

При этом ссылка судебных инстанций на то, что указанное кафе не является самовольной постройкой, соответствует материалам дела. Спор сводится к тому, входила ли летняя площадка в состав имущества кафе. При обсуждении этого казуса хорошо видно, что исходная посылка, не вызывающая ни у кого сомнения, состоит в том, что стороны спора могут быть только исключительными собственниками соответственно здания института и кафе.

Следовательно, разрешение конфликта возможно для истца лишь посредством уничтожения кафе, поскольку приобрести право собственности на кафе у него нет никаких оснований. Понятно, что если была бы признана общая собственность на части здания, то спор не представлял бы никаких юридических проблем кстати, только в этом случае у хозяина кафе появятся достаточные основания участвовать в правах на земельный участок.

Впрочем, очевидно, что, поскольку ответчик приобрел право на кафе в ходе приватизации, возникновение общей собственности здесь невозможно. При том, что здесь, как и в большинстве других сходных случаев, невозможно приведение сторон к общей собственности, нужно искать другое решение. Такое частное решение могло бы состоять в обращении к механизмам сервитута. Если управление объектом общей собственности осуществляется консенсусом, включающим право каждого на запрет вето , устранение которого возможно лишь посредством судебного решения, то управление объектом, находящимся в фактически сложившемся общем владении без формальной юридической связи между совладельцами, невозможно.

Все конфликты, если они не устранены путем необязательных для сторон переговоров, могут тогда разрешаться с помощью негаторного иска. Именно негаторный иск, как иск, предполагающий сервитут, подсказывает нам способ организации взаимоотношений совладельцев.

Любое совместное пользование объектом предполагает, что, поскольку один из совладельцев извлекает пользу из владения объектом, другой, как правило, должен претерпеть такое использование, чем-то поступиться.

Эти отношения, описывающие обычный сервитут, разумно перевести в форму возмездного договора и, вознаградив терпящую сторону, создать у нее мотив к соблюдению сервитута. Например, в нашем случае, установив сервитут прохода через здание института, — а без этого эксплуатация летней площадки на крыше, конечно, невозможна, — суд мог бы обязать кафе к выплате разумной компенсации в пользу института и тем самым примирить его с вообще малоприятным для учебного заведения хождением посторонней публики по лестничным проемам.

Очевидно, такое решение было бы более эффективным, чем самые обстоятельные исследования соотношения функций пола площадки и потолка у крыши здания.

Установление сети сервитутов способно обеспечить, во всяком случае, наиболее рациональное управление объектом общего владения, какое возможно при отсутствии общей собственности. Другим средством, переводящим отношения собственности нескольких лиц на здание на почву ГК РФ, должно стать более точное соблюдение норм о простом товариществе. Если налицо такой договор, имеющий целью создание объекта недвижимости, то он должен завершаться соглашением о разделе выстроенного равно как и незавершенного строительством объекта путем указания на доли с тем, что закрепляемые за участниками конкретные помещения передаются им в пользование.

Любые споры о правах из совместной деятельности также должны быть представлены как споры либо о размере доли, либо о порядке пользования. Именно поэтому является некорректным выражение права общей собственности в натуральных показателях квадратных метрах и т. Оспаривая это суждение, Е.

Эта ссылка на удобство раздела представляется не слишком убедительной. Во-первых, создание общей собственности с целью ее раздела, вообще говоря, не имеет смысла. Во-вторых, поскольку речь идет о помещениях, такой раздел вовсе невозможен: жилые помещения не становятся предметом общей собственности в силу позитивного закона, а раздел нежилого здания, принадлежащего нескольким лицам на праве общей собственности, невозможен в силу статьи ГК РФ: общая собственность не может возникнуть путем раздела неделимой вещи.

Томского университета.

Продажа доли в нежилом помещении

Известно, что такой объект, как нежилое помещение, является одним из самых распространенных в гражданском обороте, а в сфере аренды недвижимости решительно преобладает. Время от времени возникают конфликты, связанные с правами на землю собственников или владельцев таких помещений, с распределением расходов на содержание зданий между владельцами отдельных помещений и т. Каким-то образом эти конфликты разрешаются, хотя строгих правил для их решения и не видно. При этом ГК РФ не рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав.

Некоторые проблемы права на нежилое помещение

Асия Тахтаева, LL. Согласно последним изменениям законодательства, начиная с 29 декабря г. На первый взгляд, сделка с помещением, у которого один собственник, не попадает в указанный список. Однако на практике с учетом данного новшества возникает серьезный вопрос, и связан он с тем, что, как правило, у собственника помещения в здании автоматически возникает право долевой собственности или аренды на земельный участок под зданием, в котором находится помещение даже если такое право не зарегистрировано.

Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word в режиме разметки страниц , где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку. Включается в текст Договора при продаже Объекта посредством публичного предложения.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

ВС РФ напомнил, что по общему правилу по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Причем на требования собственника недвижимости о признании за ним права собственности на часть земельного участка исковая давность не распространяется. Определение ВС РФ от Гражданка В.

Продажа доли в земельном участке без выдела в натуре

Согласно последним изменениям законодательства, начиная с 29 декабря г. На первый взгляд, сделка с помещением, у которого один собственник, не попадает в указанный список. Однако на практике с учетом данного новшества возникает серьезный вопрос, и связан он с тем, что, как правило, у собственника помещения в здании автоматически возникает право долевой собственности или аренды на земельный участок под зданием, в котором находится помещение даже если такое право не зарегистрировано.

Вопрос: Организация купила помещение в нежилом здании, расположенном на земельном участке, собственником которого также являлся продавец помещения. Является ли организация-покупатель плательщиком земельного налога?

Можно ли продать часть нежилого здания не продавая часть земельного участка под зданием?

Управление Росреестра по Тульской области разъясняет, что для государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на нежилое помещение, необходимо предоставить на государственную регистрацию заявление о переходе права общей долевой собственности, договор купли-продажи объекта недвижимости. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях п. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее п. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения ч. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником помещения, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, или уведомление о продаже продавцом доли остальных участников долевой собственности не менее чем за 30 дней.

Продажа помещения в здании: обязательно ли теперь нотариально заверять такую сделку?

Задать вопрос юристу онлайн бесплатно, без регистрации, прямо у нас на сайте, можно заполнив форму выше. В течение часа вы получите ответ на Ваш емейл. Ответят на Ваш вопрос дежурные юристы нашей компании. В ответе который вы получите будут содержаться порядок действий в Вашей конкретной ситуации и ссылки на действующее законодательство.

О порядке продажи доли земельного участка рассказывает если воля сторон договора купли-продажи помещения в нежилом здании.

Детальная картинка: Array Реформа-2017: какие ловушки скрывает новая редакция Налогового кодекса Украины. Почему политический популизм превратил работоспособный механизма предоставления ОНК в мертвые нормы Закона.

Это гораздо выгоднее, нежели подстраиваться под график приёма офисного адвоката Москвы и Московской области. Онлайн обращения обрабатываются в считанные минуты.

При желании юристы могут ответить на ваш вопрос анонимно.

Обратившись к нам, вы сможете получить ответы на наиболее актуальные проблемы, среди которых: Адвокат нашей конторы поможет вам защитить свои потребительские права и предоставит возможность узнать, как привлечь к ответственности недобросовестного поставщика товара или услуги. Консультация по телефону от нашего юриста позволит вам разобраться с хитросплетениями конфликтов, возникающих в семейном праве.

Вы узнаете, как расторгнуть брачные отношения, решить споры материального характера и договориться об алиментных обязательствах. Бесплатная консультация, предоставленная по телефону позволит вам узнать об особенностях всех процессов, связанных с автострахованием КАСКО и ОСАГО, а также укажет на ключевые методы разрешения конфликтов со страховыми компаниями.

Вывод простой: если с что-то случилось с вашей машиной, то проще всего тоже обратиться именно к специалисту. А именно к авто юристу.

Обращайтесь - предложу лучшее, объективно, как для. Все "закрепим" и оформим. Желаю им здоровья, благополучия, жизненных успехов во. Светлана очень чуткая и отзывчивая, очень мне помогла.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Делим участок долевой собственности
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Никифор

    Я удалил это вопрос

  2. Глафира

    Вы абсолютно правы. В этом что-то есть и это отличная идея. Готов Вас поддержать.

  3. Елена

    Какой симпатичный ответ